Вы получили ключи от квартиры с бетоном и стяжкой. Что делать первым, что можно отложить и как не переплатить — разбираем по шагам на опыте более 250 объектов.
Шаг 1. Примите квартиру у застройщика — внимательно
Самый дешёвый момент исправить дефекты — до подписания акта приёмки. После него всё, что застройщик не сделал, ляжет на ваш бюджет. Что проверить:
- Окна и балконные двери — плотно ли закрываются, нет ли трещин на стеклопакетах и царапин на профиле.
- Стяжку — нет ли трещин и больших перепадов. Перепад проверяют длинным правилом или уровнем.
- Стены и углы — вертикальность, трещины, следы протечек.
- Стояки и счётчики — есть ли опломбированные счётчики воды и света, нет ли подтёков.
- Вентиляцию — есть ли тяга в вентиляционных каналах на кухне и в санузле.
Все замечания фиксируйте письменно и требуйте исправления. Если сомневаетесь — можно взять на осмотр инженера.
Шаг 2. Не спешите начинать до передачи ключей
Некоторые застройщики разрешают начать ремонт ещё до официальной передачи квартиры. Мы не советуем: если потом обнаружатся трещины в стяжке или проблемы со стояками, застройщик будет отвечать уже не за всё, а переделывать придётся поверх вашего ремонта.
Шаг 3. Определите бюджет и формат ремонта
До разговора с подрядчиками стоит понимать, насколько готовой вы хотите получить квартиру:
- Только ремонт — готовые стены, пол, потолки, электрика, сантехника. У нас это пакет BASE, $750/м² вместе с материалами.
- Ремонт + кухня и техника — чтобы можно было готовить с первого дня. Пакет COMFORT, $850/м².
- Квартира под заселение — со всей мебелью. Пакет ALL-IN, $1000/м².
Для двухкомнатной 60 м² это ориентировочно $45 000, $51 000 и $60 000. Посчитать свою площадь можно в калькуляторе.
Шаг 4. Спланируйте квартиру до первого штробления
Самые дорогие ошибки ремонта — не в материалах, а в планировке: розетка не там, где будет стоять кровать, вывод воды не под мойкой, вентиляция не под вытяжкой. Их видно только тогда, когда мебель уже стоит. Поэтому до старта работ нужно знать:
- где будет стоять каждый крупный предмет мебели и техники;
- где нужны розетки, выключатели и свет;
- объединяете ли кухню с гостиной и переносите ли перегородки.
Для этого и нужен дизайн-проект: $30/м² чертежи, $40/м² с 3D-визуализацией, а если ремонт делаем мы — проект с визуализацией за $30/м². Для квартир от 50 м² советуем его всегда.
Шаг 5. Перепланировка — только с согласованием
Ненесущие перегородки в новостройках переносить можно, несущие стены и колонны — нет. Если кухня газифицирована, у объединения с жилой комнатой есть дополнительные ограничения. Любую перепланировку оформляют документально — лучше сделать это до старта, а не после.
Шаг 6. Выбирайте подрядчика по договору, а не по цене в объявлении
Цена «от $200 за м²» в объявлении обычно означает только работу без материалов. Сравнивайте подрядчиков по тому, что прописано в договоре:
Хороший знак
- Детальная смета по каждой позиции
- Фиксированная сумма и даты в договоре
- Оплата этапами после приёмки
- Гарантия письменно
- Реальные объекты, которые можно посмотреть
Тревожный знак
- Цена «примерно», без сметы
- Предоплата 50% и больше вперёд
- Материалы «докупите по ходу»
- Гарантия на словах
- Нет офиса или договора
Шаг 7. Знайте правильный порядок работ
Перегородки
Если есть перепланировка — сначала возводим новые стены.
Инженерия
Электрика, вода, канализация, вентиляция — пока стены открыты.
Штукатурка и стяжка
Выравнивание стен и пола, затем время на высыхание.
Чистовые работы
Плитка, шпаклёвка и покраска, пол, потолки, двери.
Кухня и мебель
Замеряем уже после чистовых — чтобы мебель встала точно по размеру.
Сантехника и свет
Финальное подключение, уборка, заселение.
Шаг 8. Учтите усадку дома
Новый дом первые годы оседает, и на стенах могут появляться мелкие трещины. Чтобы ремонт это выдержал, в новостройках мы используем эластичную шпаклёвку, армирующую сетку под финишную отделку и технологические швы на стыках разных материалов. Подробнее — на странице ремонта в новостройке.
Шаг 9. Договоритесь с соседями и проверьте правила дома
Шумные работы разрешены только в определённые часы, а в воскресенье и праздники запрещены. Предупредите соседей заранее и проверьте внутренние правила ОСМД или управляющей компании. Часы и штрафы — в статье о законе о тишине.
Получили ключи? Начнём с замера
Инженер осмотрит квартиру, проверит стяжку и стояки и составит смету с фиксированной ценой.